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抵押权善意取得未予确认情形下的虚假转移登记应予撤销|家事案例

归档日期:07-05       文本归类:假转移      文章编辑:爱尚语录

  原标题:抵押权善意取得未予确认情形下的虚假转移登记应予撤销|家事案例|来源:北京市第三中级人民法院网

  本案系典型的房屋虚假登记案件,房屋的无权处分人通过伪造房屋买卖合同等虚假材料,骗取房屋转移登记后,将房屋设定抵押进行借款,抵押权人基于对房屋权属登记的公示公信发放借款,后房屋真实权利人起诉要求撤销房屋登记,而抵押权人主张取得房屋抵押权而阻止撤销房屋登记,此类案件关涉房屋真实权利人和抵押权人的利益平衡与保护。首先,应审查转移登记行为的合法性,转移登记所依据的材料系虚假的,被诉登记行为行为因缺乏事实依据而不具有合法性,属于“主要证据不足,应当予以撤销”的情形。其次,应审查是否具有撤销登记行为的阻却事由,即撤销登记会造成公共利益的重大损失或房屋已为第三人善意取得,具有阻却事由的,判决确认被诉行为违法;不具有阻却事由的,判决撤销登记行为。需要注意的是,被诉转移登记行为的撤销,并不涉及涉案房屋下抵押登记的合法性,抵押权人仍有权主张抵押权的善意取得以寻求救济,不必然需要通过申请再审达到实现抵押权的目的。

  原告田×1诉称,田×1与田×2系父子关系。2013年12月,田×2为偿还外欠巨额债务,从家中偷走我的身份证、户口本及房屋所有权证,伪造了公证书,并到北京市住房和城乡建设委员会(以下简称住建委)处申请变更房屋所有权人,住建委未经认线办理了房产过户手续。后田×2又伪造了原房屋所有权证放回家中蒙骗我。2014年10月初,我准备办理冬季供暖手续时发现房屋所有权证有异,经住建委鉴别,该证为假证并予以没收,同时开具了证明。故我于2014年10月31日向公安机关报警,田×2承认了违法事实,并写了书面的认错书,同时田×2告知我已将变更后的房屋所有权证在住建委处办理了抵押登记手续。住建委在给田×2办理产权过户及房屋抵押登记时,未认真审查其提供的证明文件的线凭借伪造的公证书办理了房屋过户手续,并将房屋用于向他人借款抵押,给我造成了房产损失的严重后果。请求法院撤销北京市住房和城乡建设委员会给第三人田×2发放的X京房权证朝字第1310039号《房屋所有权证》。

  田×1提交的证据材料以及法院采信情况:1.《认错书》,证明田×2承认偷走我的身份证、户口本、《房屋所有权证》,伪造公证书,将涉案房屋变更至田×2名下并签订借款抵押担保合同;2.《北京市公安局接受案件回执单》,证明我于2014年10月知晓被诉转移登记行为的事实,并于2014年11月6日向公安机关报案;3.京房权证朝私08字第360493号《房屋所有权证》,证明涉案房屋原登记在田×1名下,法院予以采信;4.(2013)京X内民证字03219号《公证书》、X公证处出具的《证明》,证明田×2伪造公证书,涉案房屋权属转移登记所依据的公证书不具有真实性,法院经核实后予以采信;5.房屋所有权转移登记申请书、《存量房屋买卖合同》,证明田×2代田×1签字,与鉴定意见具有一致性,法院予以采信;6. X京房权证朝字第1310039号《房屋所有权证》,证明住建委给田×2办理房屋变更手续后核发了新房产证。

  被告北京市住房和城乡建设委员会辩称,涉案房屋原登记在田×1名下。2013年11月29日,田×1的代理人于思远与田×2签订《存量房屋买卖合同》,将涉案房屋出售给田×2。2013年12月3日,田×1的代理人于思远与田×2向我处申请办理房屋所有权转移登记,并提交了房屋所有权转移登记申请书、《存量房屋买卖合同》等材料。根据《房屋登记办法》有关规定,我方于2013年12月3日为田×2颁发了X京房权证朝字第1310039号《房屋所有权证》,我方已尽必要审查义务。请求法院在查明事实的基础上,依法裁判。

  住建委提交的证据材料以及法院采信情况:1、房屋所有权转移登记申请书;2、京房权证朝私08字第360493号《房屋所有权证》;3、《存量房屋买卖合同》;4、田×1的身份证复印件、《公证书》、于思远的身份证复印件;5、田×2与周媛的身份证复印件;6、《结婚证》复印件;7、《中华人民共和国契税完税证》;8、《北京市非税收入一般缴款书》;9、《房屋登记询问笔录》两份;10、《房屋所有权转移登记审核意见》;11、《房屋权属证书(证明)领证凭证》。住建委提交的证据能够证明其根据申请,将涉案房屋转移登记至田×2名下的事实,法院予以采纳,但不具有证明涉案房屋转移登记行为合法的证明效力。

  第三人罗×述称,住建委根据有关规定向田×2颁发的《房屋所有权证》合法有效。我认为田×1对于房屋所有权转移及后续的抵押登记事项是知情和默认的。住建委办理的房屋抵押登记不应当撤销,而我作为善意第三人所取得的抵押权属于善意取得,法院不应当予以撤销。第三人罗×未在指定期限内向法院提交证据。

  在案件审理过程中,田×1主张被诉房屋转移登记行为依据的申请材料中“田×1”的签字不是其本人所签,要求对2013年12月3日的《存量房屋买卖合同》“出卖人(签章)”处“田×1”的签字和标称2013年12月2日的中华人民共和国X公证处的《公证书》“委托人”处“田×1”的签字进行笔迹鉴定。法院予以准许后,依法委托北京京安拓普文书司法鉴定中心对上述事项进行鉴定。2015年7月23日,该中心出具京安拓普[2015]鉴(文)字第61号《司法鉴定意见书》,鉴定意见为两份检材上的签名字迹“田×1”与样本上的田×1签名字迹不是同一人所写。同时,法院向X公证处核实了编号为(2013)京X内民证字03219号《公证书》的真实性,该公证处向法院出具《证明》,明确表示未曾出具过上述《公证书》。

  一审法院经审理查明,位于朝阳区金台里甲8号楼2层4门6号的房屋原登记在田×1名下。2013年12月3日,田×2及主张为田×1代理人的于思远向住建委提交房屋所有权转移登记申请书、京房权证朝私08字第360493号《房屋所有权证》、《存量房屋买卖合同》、《公证书》、《中华人民共和国契税完税证》、《北京市非税收入一般缴款书》等材料,要求将上述房屋转移登记至田×2名下。当日,住建委向于思远、田×2分别进行询问并制作《房屋登记询问笔录》。笔录中二人均承诺申请登记事项系其申请人的真实意思表示,并对提交材料的真实性、合法性、有效性负责。住建委经审核同意予以受理,并于同日予以核准,向田×2核发了X京房权证朝字第1310039号《房屋所有权证》。2014年10月,田×1知晓上述转移登记行为后,于2014年11月向法院提起诉讼。

  在案件审理过程中,经鉴定机构鉴定及法院核实,登记材料中依据的《存量房屋买卖合同》、《公证书》均不具有真实性。

  一审法院认为,参照《房屋登记办法》第四条规定,房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是房屋的登记机构。住建委作为本市房地产行政主管部门,具有对涉案房屋进行转移登记的法定职权。参照《房屋登记办法》的相关规定,房屋登记机构在进行房屋转移登记时,应以申请材料的真实性、合法性、有效性,以及申请人意识表示的一致性为事实依据。本案中,现有证据能够证明被诉转移登记行为所依据的《存量房屋买卖合同》、《公证书》属虚假材料,不具有真实性。同时,无相关证据能够证明田×1同意将涉案房屋转移登记至田×2名下,田×1亦表明未作出过该意思表示。根据上述事实,法院认为,被诉转移登记行为缺乏相应的事实依据,依法应予撤销。但需要指出的是,虽然涉案房屋转移登记行为被撤销,本判决的效力不自然及于涉案房屋下抵押登记的合法性。综上,依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(一)项之规定,判决:撤销住建委北京市住房和城乡建设委员会核发给第三人田×2的X京房权证朝字第1310039号《房屋所有权证》。

  再审申请人罗×申请再审称:请求撤销北京市朝阳区人民法院(2014)朝行初字第525号行政判决,依法改判或发回重审。事实与理由:1.原审法院适用程序错误,适用法律错误,利用程序规避实体法律规定,损害当事人权利。原审法院应在审查抵押权有效的情况下,判令维持作为抵押权执行基础的登记所有权直至抵押权清偿或实现,原所有权人田×1所有损失应依据物权法第106条向田×2寻求民事救济。2.原审法院未追加必要当事人参加诉讼。

  被申请人北京市规划和国土资源管理委员会辩称:同意原审判决,不同意申请人的再审申请。

  被申请人田×1辩称:同意原审判决,不同意申请人的再审申请,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求依法驳回申请人的再审申请。本案是行政案件,不应适用民事诉讼法,且原审程序合法,未遗漏必要当事人。

  在本院审查期间,被申请人北京市规划和国土资源管理委员会提交了北京市住房和城乡建设委员会名称现变更为北京市规划和国土资源管理委员会的证明。

  经审查,本院认为,根据《房屋登记办法》第十一条、第三十三条的规定,申请房屋转移登记,应当提供符合相关法律规定的申请材料。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。本案中,现有证据能够证明被诉转移登记行为所依据的《存量房屋买卖合同》、《公证书》属虚假材料,不具有真实性,且无相关证据能够证明田钢同意将涉案房屋转移登记至田野名下,所以被诉转移登记行为缺乏相应的事实依据,不具备合法性,应当予以撤销。故,原审法院判决撤销被诉行政行为的结果正确。虽然罗劲作为涉案房屋的抵押权人,与本案有利害关系,但是原审法院在判决中已经明示判决撤销该转移登记行为后并不影响涉案房屋的抵押登记。因此,罗劲的再审主张均缺乏法律依据,其以此为由申请再审不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形,本院不予支持。

  综上,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条、第一百零一条,《最高人民法院关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第七十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定,本院裁定:驳回罗劲的再审申请。

  本案系典型的房屋虚假登记案件,房屋的无权处分人通过伪造房屋买卖合同等虚假材料,骗取房屋转移登记后,将房屋设定抵押进行借款,抵押权人基于对房屋权属登记的公示公信发放借款,后房屋真实权利人起诉要求撤销房屋登记,而抵押权人主张取得房屋抵押权而阻止撤销房屋登记,此类案件关涉房屋真实权利人和抵押权人的利益平衡与保护。

  参照《房屋登记办法》第四条规定,原北京市住房和城乡建设委员会(现北京市规划和国土资源管理委员会)作为本市房地产行政主管部门,具有对涉案房屋进行转移登记的法定职权。参照《房屋登记办法》第十一条、第三十三条的规定,申请房屋转移登记,应当提供符合相关法律规定的申请材料。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。登记机构有义务对申请登记材料是否齐全、是否符合法定形式进行审查,而对申请材料的真实性只需尽到一般理性人的注意义务。

  本案中,根据现有证据和鉴定结论,可以证明被诉登记行为所依据的《存量房屋买卖合同》、《公证书》属虚假材料,不具有真实性。同时,无证据证明田×1同意将涉案房屋转移登记至田×2名下,田×1亦未作出过该意思表示。综上,被诉登记行为缺乏事实依据,不具有合法性。

  第一,根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定,“行政行为有下列情形之一的,人民法院判决撤销或者部分撤销,并可以判决被告重新作出行政行为:(一)主要证据不足的;(二)适用法律、法规错误的;(三)违反法定程序的;(四)超越职权的;(五)滥用职权的;(六)明显不当的。”本案被诉登记行为缺乏事实依据,申请登记材料不具有真实性,属于被告作出行政行为“主要证据不足的”情形,应当予以撤销。

  第二,本案尚无法确认第三人罗×对涉案房屋抵押权是否构成善意取得,不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定,不能判决确认被诉行为违法而不撤销登记行为。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定,“被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的,判决确认被诉行为违法,不撤销登记行为。”善意取得的权利包括抵押权等担保物权,根据该规定,房屋抵押权的善意取得构成撤销前置房屋转移登记的阻却因素,可以阻断房屋真实所有权人的所有权追及力。但是本案中,尚未确认涉案房屋下抵押权是否为第三人罗×善意取得,不能当然适用该规定。

  第三,本案被诉登记行为的撤销,并不涉及涉案房屋下抵押登记的合法性,第三人罗×作为抵押权人仍有其他救济途径,可以依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定主张抵押权的善意取得,进而实现债权,不必然需要通过申请再审寻求救济。

  综上,罗×的再审主张缺乏法律依据,不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形,不予支持。

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